— Переход З. участков из рук в руки имеет большое народнохозяйственное значение. Пространство обрабатываемых земель каждой страны находится в собственности ограниченного числа семейств. Всегда есть налицо контингент лиц, желающих получить право собственности на З. участок. Отсюда — купля-продажа З. участков и происхождение цен на землю. Образование этих цен имеет место при несколько иных условиях, чем образование цен на всякий другой предмет обмена. "Естественная" ценность каждого товара обусловливается затратами на его производство; "рыночная" — колебаниями спроса и предложения. Земля не может собой представлять такого товара, как железо, хлеб и т. д. Товар есть продукт предшествующего хозяйственного труда человека. Находящиеся на продаваемом участке постройки, насаждения, всякого рода капитальные затраты являются товаром — но самая земля не есть продукт труда человека. В цене З. участков заключается, кроме платы за переуступку упомянутых затрат капитала и труда, еще и плата за переуступку монопольного права собственности на данную часть площади страны. В то время, как при обмене товаров рыночная цена не может не считаться со стоимостью производства, при продаже земель она такого ограничения не испытывает. Ценность капитальных затрат представляет только небольшую часть ценности З. участка — тем меньшую, чем меньше таких затрат, т. е. чем экстенсивнее хозяйство. Если бы землю мог получить каждый желающий, то ценность З. участка определялась бы стоимостью затрат; но так как этого нет нигде, кроме новых, только что заселяемых стран, то по мере размножения населения рыночная цена З. участка оставляет далеко за собою ценность естественную и имеет постоянную тенденцию к возрастанию (не считая, конечно, временных колебаний). Чем более страна носит специально земледельческий характер, чем менее развита в ней обрабатывающая и торговая промышленность, чем экстенсивнее господствующая в ней система полеводства, тем острее выражается в ней эта тенденция. Затруднение путем законодательных мер мобилизации земель, а также усиление интенсивности хозяйства, сопряженное с большими затратами капиталов на данную единицу пространства, уменьшают рост цен на земли и делают его равномернее, последовательнее. Особенными скачками цены на З. участки характеризируются там, где по каким бы то ни было причинам сразу возникает или крупное предложение участков, или крупный спрос на них (примеры: упадок цен на землю во времена первой французской революции при распродаже конфискованных земель; усиленный рост цен в России в первую четверть века, со времени освобождения крестьян и особенно после основания крестьянского поземельного банка). Цены на землю, образовавшиеся под влиянием указанных условий, отвлекают от земледелия некоторую часть капиталов, которые могли бы быть употреблены на подъем сельскохозяйственной культуры. Чем сильнее растут цены на землю и чем чаще происходит переход земель из рук в руки, тем большие капиталы отвлекаются этим путем от земледелия. Если рост цен происходит в соответствии с действительно произведенными продавцом в хозяйстве затратами, то он, по крайней мере, сопровождается соответственным увеличением производительности участка. Если же рост цен не оправдывается никакими другими мотивами, кроме хронически возвышающегося сравнительно с предложением спроса, то производительность хозяйства при этом хронически сокращается, потому что интенсивность его не усиливается, а в будущем может и уменьшаться. В некоторых местностях Новороссии, например, цены на земли больше чем удвоились в течение 80-х годов и больше чем учетверились с 1861 г., причем, однако, господствующая там переложная система хозяйства не уступила места другой, высшей. Для уплаты стоимости земли покупщику приходится иногда вдобавок продавать часть собственного инвентаря (что почти всегда случается при покупке земель крестьянами, даже при помощи крестьянского банка), чем еще больше парализуется производительность его нового хозяйства.

Сохранение за владельцами влияния и выгод, связанных с обладанием землей, было целью средневековых стеснений мобилизации земель. Таково было назначение семейных заповедных имений (семейных фидеикомиссов), переходивших из поколения в поколение в полном составе, без права делить и отчуждать их. За долги прежнего владельца они отвечали лишь в случае доказанной нужды в необходимейших улучшениях. Обычным обладателем такого имения бывал и есть старший из наследников (майорат), иногда — младший (минорат). Такой порядок утвердился и господствует еще теперь в Англии. В Германии он начал прививаться в XIV, XV и XVI столетиях. У нас в России единонаследие (см.), введенное Петром Великим, осталось мертвой буквой и скоро было отменено законом. В наше время замечается вновь стремление к развитию такого режима. Едва ли, однако, он может отвечать хозяйственным требованиям населения. Он сосредоточивает З. собственность в руках немногих семейств — даже не сословия, а некоторой части сословия, получающей право землевладения по случайностям рождения или выбора наследодателей. Такие случайности не гарантируют того, чтобы эти избранники больше других желали развивать сельское хозяйство; часто они к этому и не имеют возможности. Необходимость передать землю в собственность одного обусловливает всегда выдачи сонаследникам, ослабляющие капиталы владельца и хозяйственную силу имения. Возвышение культуры требует увеличения количества затрачиваемых в земледелии капиталов; всякое сокращение последних есть шаг назад в сельскохозяйственном промысле. Между тем, ограничение права залога заповедных имений лишает владельца иногда единственного способа увеличения земледельческих капиталов. Такое же значение имеет и ограничение права продажи земли, так как иногда отчуждение одной части участка необходимо для получения средств к ведению хозяйства на другой. Необходимые для культуры размеры участков устанавливаются окружающими условиями в каждой стране, для каждого времени особо. Ограничивать их законодательным путем на долгое время значит часто стеснять хозяйственную деятельность собственника (см. Землевладение крупное, среднее и мелкое и Имения заповедные).

Средневековые стеснения продажи земель почти везде уступили место полной свободе торговли З. участками. Такая свобода, однако, имеет немало теневых сторон. Еще Рошер указывал на существенное в этом отношении различие между землею и всякого рода движимыми имуществами. Земли не могут быть ни производимы, ни потребляемы; их нельзя ни сберегать в складах, ни перевозить в другое место. Истинный и постоянный интерес всех отдельных лиц в народе, вместе с малолетними и даже еще не родившимися, должен быть равен интересам народа в его целости. Между тем землевладельцы, входя в долги и расхищая хозяйство, наносят тяжкий ущерб будущему как своих семейств, так и целого народа. Разорившийся фабрикант или торговец сам на себе несет все последствия своего неуменья или несчастия; на его место немедленно появляются другие. Другое дело — расхищенная земля: она представляет минус не только в частном хозяйстве ее собственника, но и в хозяйстве народа. Обесценение З. участков сокращает количество земледельческих продуктов, вырабатываемых в стране. Злоупотребление мобилизацией ведет чаще всего к двум противоположным явлениям — к образованию "карликовых" хозяйств (см. Землевладение крупное, среднее и мелкое) и к образованию крупных поместий (латифундий). В Спарте 39000 мелких владений превратились в конце концов в 100 крупных. В Риме с давних пор возникло стремление ограничить величину участков (900 югерами). Когда к концу республики и началу империи земля в Италии стала сосредоточиваться в немногих руках, сложилось известное изречение: latifundia perdidere Italiam. В Малабаре и Бенгалии (Индия) собственность мало-помалу перешла в руки городских капиталистов вследствие задолжания сельских собственников. В Вюртемберге парцеллирование, достигшее крайних пределов, Роб. Моль называл "раковой язвой", грозящей стране большими опустошениями. У наших подворных четвертных владельцев Курской губ. еще в 1858 г. встречались такие полосы, которые не допускали дальнейшего делении, а право собственности на них принадлежало нескольким дворам, и владельцы пользовались ими поочередно. Бывали там же полосы шириной в 1 арш. Теперь замечается у четвертных владельцев тенденция к концентрации земель в руках одних, причем другие обезземеливаются и обращаются в состояние батраков или выселяются. Чрезмерное дробление земель всегда затрудняет сельскохозяйственную культуру и уменьшает интерес к владению землей у самих собственников. При общинном землевладении выход может заключаться в установлении коллективной обработки участков, в введении крупной культуры (см. Земледельческие артели); при частной собственности участки подвергаются усиленной мобилизации, консолидируются в крупные владения, а большинство собственников становятся безземельными. Из мер, рекомендуемых в виде противовеса вредным последствиям мобилизации, указывают на развитие эмиграции; но она уносит из страны весьма полезный рабочий элемент. О неудобствах установления законодательным путем минимальных участков — см. Землевладение крупное, среднее и мелкое. Более целесообразным мероприятием в том же направлении представляется признание неотчуждаемости крестьянских наделов. Ср. W. Roscher и Schönberg's Handbuch (подробн. — Землевладение); Кавелин, "Крестьянский вопрос" (СПб., 1882).