— Собственник земли может эксплуатировать ее трудом лично своим и своей семьи или трудом земледельческих рабочих, может также сдавать ее в наем на весьма разнообразных условиях. Способ пользования землей имеет крупное значение не только в отношении развития сельскохозяйственного промысла в стране, но и в социальном смысле. С одной стороны, сумма продуктов, производимых каждой хозяйственной единицей, имеет тенденцию увеличиваться по мере того, как растет заинтересованность земледельца в результатах его труда; с другой — от господствующего типа З. в стране зависит и распределение в ней доходов от земледелия между разными классами общества.

Личное пользование за свой счет имеет место: а) при мелкой собственности — тогда землевладелец и земледелец сливаются в одном лице; b) при средней собственности — тогда к работе собственника и его семьи может быть присоединяем труд наемных рабочих; с) при крупной собственности — тогда имеет место эксплуатация земли лишь при помощи наемных рабочих, а роль собственника сводится к заведованию хозяйством. Этот вид пользования распространен более всего в странах преобладания мелкой и средней собственности; из стран с развитием крупной собственности он встречается чаще всего в Германии, затем в Италии и России. У нас он был, по-видимому, господствующим до освобождения крестьян. Личное хозяйничанье — это единственный вид эксплуатации земли, при котором рента, прибыль и заработная плата соединяются в одних руках, если хозяин обходится без рабочих, рента и прибыль — если имеются наемные рабочие. Не возникает при этом вопросов о величине ренты, о необходимости выплачивать в срок арендную плату, о плате за управление участком, даже (в первом случае) — о размерах заработной платы. Земледелец, не обязанный никакими уплатами землевладельцу (так как он сам соединяет в себе оба лица), рабочий, не имеющий (по той же причине) поводов жаловаться на недостаточность вознаграждения со стороны работодателя, — это такая комбинация, которая является наиболее желательной с народно-хозяйственной точки зрения, при условии достаточного земельного обеспечения. Весьма благоприятно и отсутствие срочных арендных платежей, заставляющих строго применять хозяйство к требованиям рынка, спешно сбывать продукты в нередко пользоваться кредитом. Собственник при личном хозяйничанье является независимым в ведении хозяйства. Он получает один весь доход, он и его потомки пользуются плодами всякого рода улучшений и затраты капиталов; он же несет на себе и весь риск предприятия. Больше чем кто-либо поэтому он имеет побудительных причин делать все возможные для него затраты, улучшения, сооружения в хозяйстве, что особенно важно в промысле сельскохозяйственном, где затраты капиталов требуют для своего возвращения более долгого периода. Будучи безответственным, собственник при прочих равных условиях имеет большую возможность делать рискованные опыты земледельческой культуры и тем оказывает существенные услуги сельскому хозяйству страны. Наконец, присутствие собственников на своих участках представляет собой немаловажный фактор общественной жизни. При развитии абсентеизма (см.) в сельскохозяйственном промысле появляется посредствующий между землевладельцами и земледельцами класс откупщиков земли, кулаков, спекулянтов, имеющих лишь временный и исключительно денежный интерес в хозяйстве и вносящих характер хищничества в эксплуатацию земли. Это отражается губительно и на производительных силах почвы, и на хозяйственном положении всех тех, кто входит в прикосновение с таким классом (пересъемщики, рабочие и др.). Вполне справедливо считается признаком социального недуга такое положение, при котором значительная часть собственников не ведет своего хозяйства лично. Чаще всего это встречается там, где мелкая и средняя собственность в большом количестве поглощена крупной (Италия, Испания; во Франции до революции в своих владениях проживала едва 1/10 часть дворянства). Страны с цветущим земледелием характеризуются большим числом хозяев, лично занимающихся земледелием (в нынешней Франции — более 7 0%, в Бельгии — больше половины, в Вюртемберге — 92 1/ 2%, почти столько же в других частях Германии, где господствует мелкая и средняя собственность). У нас исследование СПб. губ. обнаружило абсентеистов в Царскосельском у. — 48, 8%, а в С.-Петербургском — 45, 5% владельцев. Личное З. на свой счет не всегда, однако, бывает возможно. Практиковать его нельзя на землях юридических лиц, при разбросанности участков, принадлежащих одному и тому же физическому лицу, при неподготовленности, малолетстве, болезни или службе собс-ка и т. п. Во всех этих случаях, если не практикуется сдача земель в наем, на помощь является хозяйничанье за свой счет при помощи поверенных.

При этой второй форме З., как и при первой, хозяйство ведется на средства и на риск собственника, непосредственное же распоряжение делом принадлежит третьему лицу. Накладные расходы по управлению, меньшая заинтересованность в рациональном извлечении из земли всей возможной пользы влияют отрицательно на доходность участков по сравнению с первой формой при прочих равных условиях. Влияние это усиливается при трудности действительного надзора над поверенными (напр. при управлении землями казны, юридических лиц). Предоставление поверенным участия в выгодах от увеличения доходности участков служат средством к ослаблению сказанных неудобств. Система эта практикуется чаще всего в Австро-Венгрии. В России полевые угодья государ. имуществ почти совсем не эксплуатируются за счет казны, а сдаются крестьянам-земледельцам или непосредственно, или через посредство земельных откупщиков, снимающих крупные земельные пространства. Земельные владения юридических лиц в России вообще не велики; З. через поверенных практикуется у нас преимущественно на землях частных собственников, по большей части крупных. В СПб. губ. в имениях, управляемых сторонними лицами, расход на 1 дес. запашки почти в 7 раз больше, чем в имениях, остающихся под надзором владельца.

Вечнонаследственный наем земель. Эта форма пользования землей имеет теперь небольшое распространение, но с недавнего времени она начала обращать на себя внимание в силу тех преимуществ, которые выгодно отличают ее от срочной аренды и приближают положение вечнонаследственного съемщика к положению собственника. Как показывает самое название, договор вечнонаследственного найма заключается бессрочно. Иногда срок найма обозначается в контракте, но фактически наем остается бессрочным, так как в законе или в самом договоре устанавливаются такие условия, которые делают необходимым возобновление его на новый срок и т. д. до бесконечности. Назначение срока в таких случаях имеет целью периодически обновлять, подтверждать права собственника на землю, так как по мере смены лиц и поколений права эти могут мало-помалу приходить в забвение. При установлении вечнонаследственного найма наниматель вносит собственнику единовременно некоторую сумму, как плату за приобретение в собственность всех построек, сооружений и пр., находящихся на поверхности участка (edificies et superficies), и вместе с тем как добавочную цену приобретаемых съемщиком прав на льготное пользование землей. Точнее всего понятия эти разграничены в Мекленбург-Шверине (Kaufgeld и Erbstandsgeld). Заключив договор, съемщик получает вечное право пользования и распоряжения нанятым участком. Если бессрочность этого права отличает вечнонаследственный наем от долгосрочных (эмфитевтических) или вообще срочных арендных контрактов, то вечность отличает его от тех видов найма, где в силу обычая срок договора фактически стушевывается (напр. в так называемой "полюбовной" аренде — at will, — о которой речь ниже). Собственник может положить конец правам съемщика лишь в особых, точно определенных случаях, причем последний получает от первого стоимость всего того, что находится на поверхности его участка. Становясь собственником построек и т. п., вечнонаследственный съемщик делает все новые затраты на свой счет и не теряет права на вознаграждение за них в тех немногих случаях, когда бывает принужден покинуть ферму. За нанятую землю собственнику вносится арендная плата деньгами или натурой, в виде доли урожая или установленного количества продуктов — иногда и таких, которые не получаются на данном участке. Арендная плата неизменяема; пока контракт сохраняет силу, ни одна сторона не вправе ее увеличить или уменьшить. Права съемщика отчуждаемы; он может их продавать, дарить, давать в приданое, завещать, закладывать и пр. В прежнее время требовалось согласие собственника на каждый случай отчуждения; теперь необходимость согласия отменена почти везде. У собственника осталось только право преимущественной покупки прав съемщика, если они продаются; внося условленную между продавцом и покупателем сумму, он сам становится на место последнего. Новейшие законодательства предоставляют и съемщику право преимущественной покупки права собственности на занимаемый им участок в случае его продажи. При всяком отчуждении прав съемщика собственник взимает с входящего нанимателя или с обоих (и входящего, и выходящего) чрезвычайный платеж (laudemium), служащий дополнением к арендной плате, обыкновенно вследствие неизменяемости ее — незначительной. В Португалии и Италии этот платеж, однако, отменен. Участок вечнонаследственного съемщика неделим и может переходить в другие руки лишь в полном составе; только в Италии допускается деление таких участков по одностороннему желанию нанимателя. Неделимость вызывается отчасти соображениями хозяйственными — опасением излишнего дробления ферм, стремлением создать обеспеченный крестьянский слой (напр. в Мекленбурге), — отчасти же тем, что собственнику гораздо удобнее иметь дело с одним лицом, чем с несколькими. Передача ферм во вторые руки (земельное барышничество, sous-ferme) не запрещена только там, где она встречается лишь в виде исключения (Голландия), но во всяком случае для нее требуется согласие собственника. По общему правилу, вечнонаследственный контракт фактически оканчивается: 1) соединением прав собственника и съемщика в руках первого из них после смерти последнего без завещания; выморочные права его возвращаются к собственнику, который снова может продать их; 2) соединением тех же прав в руках второго из названных лиц путем выкупа арендной платы. Наряду с этими двумя нормальными способами прекращения найма встречаются и другие, имеющие характер репрессий. Неплатеж арендных денег в течение долгого периода времени, хищническое хозяйство, самовольное оставление фермы — все это в разных местах служит причиной окончания обязательных отношений между сторонами. Хорошая сторона этой формы З. заключается в том, что она ставит съемщика в положение, приближающееся к положению собственника. Подобно последнему, арендатор получает: 1) землю во всегдашнее пользование и 2) право свободного распоряжения землей, без какого-либо стеснения со стороны владельца. Все доходы участка, все плоды труда, затрат капитала, мелиорации и проч. навсегда принадлежат только самому пользователю и его потомству. Даже в том случае, когда он пожелал бы или почему-нибудь должен был бы выйти из этих обязательственных отношений, он получает стоимость своих затрат от покупателя или самого собственника. Культура участков у таких нанимателей стоит обыкновенно на весьма высоком уровне развития и сходствует с культурой мелких собственников, где землевладение не очень парцеллировано. — Доходность хозяйства должна, конечно, у вечнонаследственных съемщиков парализоваться арендной платой, которой не платят собственники; но неизменяемость этой платы в течение ряда десятилетий или даже столетий делает указанное влияние ничтожным.

Немалые услуги оказал вечнонаследственный наем земли в Средние века, при обработке диких земель и заселении безлюдных пространств. Особенно часто прибегали к нему при эксплуатации государственных имуществ и владений "мертвой руки". Для частных собственников эта форма пользования землей представляет менее выгод. Они устраняются на продолжительный период от фактического пользования своей землей, без права даже увеличивать арендную плату. Но и для них вечнонаследственный наем оказывается полезным, как наилучший при известных условиях способ отчуждения собственности. Возможность для покупщиков приобрести участки без уплаты капитальной их стоимости ведет в увеличению числа покупателей, а следовательно, и к повышению "действительного спроса" на землю. Существует мнение, что возрождение вечнонаследственного найма (в виде не только частных, но и общинных аренд) при помощи государства могло бы способствовать подъему хозяйственного положения земледельческого населения, причем в самый контракт вносились бы поправки, клонящиеся к уничтожению всяких поводов для собственника вмешиваться в ведение хозяйства съемщиком. В настоящее время распространение вечнонаследственного найма в Зап. Европе весьма ограничено. Он существует в двух сев.-зап. провинциях Франции — Пикардии, где он носит название droit de marché, и Бретани — domaine congéable; в нидерландской провинции Гронинген под именем beklem-regt; в Португалии — aforamento и в Сев. Италии — contratto di livello. В некоторых местах он уже уничтожается, т. е. завершается переходом земель в собственность съемщиков, в других — этот процесс находится только в зачатке, в иных — еще не начинался. В Средние века распространение вечнонаследственного найма было гораздо более значительно; он охватывал собой всю Зап. Европу. В Германии он практиковался на владениях юридических лиц и крупных собственников. Особенно сильное развитие получил там этот контракт к концу Средних веков благодаря колонизации пустынных окраин — Ольденбурга, Мекленбурга, Голштинии, Бранденбурга и др. Голландские и немецкие вечнонаследственные съемщики культивировали здесь обширные пространства болот и лесов. В новое время контракт этот часто применялся к доменам с целью усиления их доходности и увеличения числа населения. Особенная нужда в нем почувствовалась по окончании 30-летней войны, когда страна была разорена, население стало редким, земледелие пало. Позже в вечнонаследственном найме видели весьма удачный способ постепенной отмены крепостного права. Практиковало эту форму З. в обширных размерах и австрийское правительство на доменах в Чехии. Во Франции вечнонаследственный контракт был распространен под разными наименованиями во всей стране; особенно сильно было его господство в Эльзасе — le ball colonger. В Испании даже теперь существуют кое-где его остатки. В Англии до окончательного поглощения крестьянской собственности крупною существовал особый класс — copyholders, пользовавшийся землей на аналогичных условиях. Приравненный к обломкам феодального режима, вечнонаследственный контракт не вошел в новый французский кодекс. Это направление сообщилось законодательствам всех тех стран, которые подпали под власть Наполеона I. Выкуп вечнонаследственных участков стали усиленно поощрять, а заключение новых сделок этого рода воспрещать. Для практической оценки вечнонаследственного найма с точки зрения современных хозяйственных условий весьма важно введение его вновь в 1867 г. на доменах Мекленбург-Шверина (Erbpacht). Здесь установлен был обязательный переход всех казенных фермерских участков в вечнонаследственное владение. Мотивом служило поднятие благосостояния съемщиков, образование обеспеченного крестьянского слоя. Участки были перераспределены для удобств отдельных хозяйств. Право выкупа капитализацией арендной платы (канона) из 4% дано съемщикам при самом введении реформы. Реформа отразилась прежде всего на земледелии. Если фермеры прежнего времени иногда и арендовали одни и те же участки в течение длинного ряда лет, то это было не право их, а лишь факт, который мог и не повториться при новом заключении контракта. Съемщики не имели достаточно уверенности в пользовании своей землей и потому не могли предпринимать рискованных затрат в своем хозяйстве. Улучшения хозяйства, приложения капиталов, переход к высшим системам — все это началось там лишь с момента реформы. Дома, хозяйственные постройки, орудия, скот — все приняло иной вид. Исследователи утверждают, что Erbpacht повлияла также и на развитие энергии и предприимчивости съемщиков. Удачный опыт мекленбург-шверинского правительства не остался без подражаний. Некоторые города в том же Мекленбурге установили вечнонаследственную сдачу своих земель. Такой же опыт, хотя и в меньших размерах, был повторен в Пруссии, на доменах в Померании. В 1873 году прусская палата высказалась в пользу его расширения и продолжения. В 1879 г. за вечнонаследственным наймом было признано важное культурное (сельскохозяйственное) и социально-политическое значение высшим земледельческим учреждением Пруссии — Landes-Oeconomie-Collegium. У нас в России среди русского населения не существовало такого института, но среди других народностей, входящих в состав империи, обычаи, аналогичные описанным, встречаются. Наиболее исследованными из них являются два: хизанство в бывшей Грузии (см. Грузины и Хизаны) и чиншевые отношения, в губ. присоединенных от бывшего Польского Королевства (см. Чиншевики). Имеются подобные институты и среди других инородцев (напр. у некоторых татар), но сведения о них крайне недостаточны.

Срочные аренды отличаются крайне разнородными условиями. Исторически сложившиеся обычаи играют здесь выдающуюся роль. Есть аренды без точного обозначения срока и с обозначением, причем последние существенно разнятся между собой по его продолжительности; далее, есть денежная и натуральная арендная плата; наконец, земля сдается в аренду земледельцам непосредственно, причем они являются и капиталистами (владельцами живого и мертвого инвентаря и семян), и рабочими, или между собственником и съемщиком ставится третье лицо — крупный съемщик или просто спекулянт, пересдающий от себя землю мелким нанимателям. Все эти различия образуют массу разнообразных комбинаций.

Предложение аренд развивается вместе с стремлением собственников получать ренту без личных усилий и риска в хозяйстве. Стремление это далеко не тождественно с абсентеизмом; для объяснения развития его недостаточно еще одного момента — выгоды. Нередко решающее значение имеют здесь традиции, созданные историей, и в частности прошлым класса землевладельцев. Класс этот то ставит своей целью расширение своей политической деятельности, как в Англии, то предпочитает хозяйствовать за свой счет и сохранять за собой крупное влияние на сельское население, а через него и на законодательство, как в Германии, то возвращается к своему давнему положению "служилого сословия", как в России после 1861 г., и т. п. С другой стороны, главнейший мотив спроса аренд — стремление крестьянина иметь землю и вести самостоятельное хозяйство. Чем слабее развита обрабатывающая промышленность страны, чем меньше распространены кустарные промыслы, чем менее в стране мелких собственников и чем более Zwergwirth' ов, чем экстенсивнее собственное хозяйство съемщиков, чем менее производительны капиталы крупных и средних собственников, тем более повышается спрос на аренды, и наоборот. Наличность этих условий лежит вне воли земледельца, следовательно, и спрос на аренды является делом необходимости. Если земледелец мало наделен землей, то он, напр., не может вместо обработки надела открыть завод, так как у него нет для этого ни капитала, ни подготовки; часто не может он заняться и кустарным подспорным промыслом, по отсутствию знаний или сбыта для изделий. Только съемщик-капиталист, для которого аренда — способ приложения капиталов или спекуляция, свободен дать то или другое употребление своему капиталу. Вынужденность спроса на аренды, спроса на прокормление себя от земли ясно доказывается тем фактом, что земледельцы, не получившие своей доли в найме земель, становятся в тяжелое положение сельского рабочего (см. Земледельческие рабочие).

Иногда арендная плата возвышается до размеров, не оправдываемых действительной производительностью участков (Ирландия); или процесс ее роста является чрезмерно быстрым, не имеющим для себя оснований в соответственном росте доходности земли (Россия в первое 25-летие со времени крестьянской реформы); или земля делится между съемщиками весьма мелкими полосами, не допускающими правильного ведения хозяйства (Ирландия, некоторые местности Бельгии, Италии и Россия) и т. п. Все эти ненормальности отражаются не только на распределении богатств, но и на производстве страны. Очевидно, те или другие условия срочного пользования чужой землей составляют весьма важный элемент хозяйственного положения земледельческой массы. Существеннейшими из этих условий являются: величина арендной платы и продолжительность арендного срока. В виде арендной платы от земледелия отвлекаются такие суммы, которые могли бы (если бы хозяйство велось собственником за свой счет) обращаться в земледельческие капиталы. Теоретически арендатор вносит собственнику лишь прибыль на затраченный последним капитал на данном участке и поземельную ренту; заработная плата, процент и погашение на капиталы съемщика, а также предпринимательская прибыль должны оставаться в руках съемщика. На практике, однако, положение это осуществляется весьма редко. Так как спрос на аренды повсеместно возрастает вследствие общего и хронического характера причин, его вызывающих, а предложение аренд в каждой стране при обычном течении жизни почти не изменяется, то арендные цены имеют постоянную общую тенденцию к возвышению. В иных случаях арендная плата не только не оставляет в руках арендатора процента, погашения капитала и прибыли, но низводит и заработную его плату до минимальной величины, скудно удовлетворяющей первейшим потребностям его семьи. У съемщика не оказывается при этом возможности ни увеличивать, ни пополнять инвентаря, ни вводить улучшенных орудий, ни производить каких-либо улучшений в хозяйств. Земледелие остается на низкой ступени развития, земля истощается, не получая необходимой обработки, участки обесцениваются, хотя арендная плата может продолжать искусственно поддерживаться на прежней высоте вследствие земельной нужды, в которой находятся хлебопашцы. В известном сочинении Лоренца Штейна "Die drei Fragen des Grundbesitzes" можно найти блестящее изложение последствий чрезмерного увеличения арендной платы.

Вторым существенным условием арендного контракта является продолжительность арендного срока. Для экономии сельскохоз. промысла необходимо бережное обращение хлебопашца с землей. Хищническая культура сокращает количество продуктов, производимых страной. Чем продолжительнее срок, в течение которого пользователь обрабатывает один и тот же участок, тем более у него мотивов к правильной эксплуатации естественных богатств снимаемой земли и тем менее причин их расхищать. На этом основано известное положение о том, что никто не может (при проч. равн. условиях) возвысить производительность земли настолько, как сам собственник. В видах увеличения количества земледельческих продуктов, ежегодно добываемых на данной территории, необходимо, следовательно, удлинение арендного срока, приближающее положение арендатора к положению собственника. Введение, напр., долголетнего севооборота не может иметь места в том случае, когда срок арендного контракта истекает раньше окончания оборота или когда число арендных лет не делится на число лет севооборота, ибо в этом случае последний севооборот не будет завершен и предприниматель (съемщик) не исчерпает всего довода, который должен получиться по завершении оборота. С увеличением интенсивности хозяйства увеличивается продолжительность севооборотов (число полей), и потому сроки арендных контрактов должны возрастать. Только примитивное хозяйство может довольствоваться краткосрочными наймами земель. В Англии большинство сделок этого рода на землях казенных и "мертвой руки" заключается на 21 год; в Шотландии — преимущественно на 19-21 г. Во Франции замечается стремление удлинять срок арендных договоров. В тех частях Испании, в которых земледельческая культура стоит сравнительно высоко (Каталония, Галиция, Астурия, Наварра), преобладают долгосрочные контракты, краткосрочные же — в наименее обработанной Андалузии. В Мексике аренда редко продолжается более года (в Древней Греции 1-2 г.). Продолжительный арендный срок не предупреждает, однако, уменьшения производительности земледелия сравнительно с самоличный хозяйничаньем собственников (при пр. равн. условиях). Капитальные затраты в сельском хозяйстве возвращаются не сразу, а в течение ряда лет. Обладающий капиталами арендатор может затрачивать их в земледелие лишь в том случае, если он рассчитывает возвратить их с прибылью в течение арендного срока. Другими словами, он не имеет побуждений к таким затратам в последние годы арендования. Долгосрочность контрактов сокращает количество таких менее производительных периодов хозяйства каждого данного участка, но уничтожить их она не в силах. На помощь являются обычаи, из которых самый типичный — ульстерский (Ирландия), так наз. tenants-right. Он заключается в том, что уходящий фермер получает от входящего или от собственника условленную плату за произведенные им, но не исчерпанные капитальный затраты. Нечто подобное практикуется в Бельгии и Голландии под именем Pachtersregt. Обычаи эти сильно содействуют усилению сельскохозяйственной производительности. Они сближают права срочных фермеров с правом вечнонаследственных съемщиков на edificies et superficies и своим происхождением, вероятно, обязаны последнему. Понятно, почему в течение долгого времени распространение tenants-right на всю Ирландию было главнейшим требованием ирландского народа в его борьбе с Англией. Родина обычая, Ульстер — наиболее обеспеченная часть страны.

Бессрочная аренда — явление весьма редкое. Намеки на эту форму отношений встречаются в Баварии, Голштинии и некоторых друг. местах. Типичной она является лишь для Англии, где носит название "полюбовной" аренды (tenancy at will). Распространена она во всей стране, особенно же в ее западной и восточной части. Арендный договор возобновляется молчаливо (tacito consensu) из года в год. Если одна из сторон желает прекратить его, она обязана предупредить об этом другую по большей части за 6 месяц., иногда за 1 год, в виде исключения — за 2 или 3 года. Казалось бы, положение "полюбовного" съемщика является крайне необеспеченным. Если все свои расчеты он может строить лишь на 6 или хотя бы 12 месяцев, то какие мотивы могут побуждать его производить затраты капиталов, дорогостоящие улучшения? Однако в Англии эта разновидность аренды не имеет губительного влияния на народное хозяйство. Сделка at will основывается там на патриархальных традиционных отношениях между лендлордами и их арендаторами, сохраняющихся еще довольно прочно. В очень многих случаях одна и та же ферма находится во владении одной семьи из поколения в поколение; есть фермерские роды, обрабатывающие тот же участок с половины прошлого века, иные — "с незапамятных времен", иные — лет по 300. Обыкновенно плата при аренде at will ниже, чем при аренде срочной, и растет она умереннее. Есть случаи неизменной платы в течение, напр., последних 60 лет. Это исключительное положение, созданное традициями английской аристократии, позволяет "полюбовным" фермерам производить значительные улучшения в хозяйстве и чувствовать себя довольно обеспеченными, хотя имеются сведения и о том, что фермеры иногда предпочитают ограничиваться меньшими капитальными затратами — напр. разведением скотоводства — вместо усиления интенсивности полеводства. Рошер цитирует замечание Мак-Коллоха о некотором регрессе в хозяйственных местностях после обращения срочных фермеров в "полюбовные". Вообще, такой порядок, основанный на традиционных чувствах, а не на взаимной выгоде и оставляющий место произволу владельцев, ни прочным, ни нормальным считать нельзя.

Погодный съем. Несколько общих черт с арендой at will имеет аренда погодная. Она соединяет в себе все антиэкономические условия З. Съемщик нисколько не заинтересован ни в бережном обращении с землей, ни, тем менее, в ее улучшении; немыслимо даже ведение правильного севооборота, за исключением тех случаев, когда сдаваемые полосы входят в правильный севооборот сдатчика. В России, где погодный наем земель имеет особое распространение, последнее условие имеется налицо далеко не всегда; в крупных имениях нередко отделяется для сдачи из году в год один и тот же участок, обреченный, таким образом, на хищническую культуру. Ввиду того, что договор возобновляется ежегодно, съемщик ничем не гарантирован против возвышения арендной платы. Беспримерный рост русских арендных цен в течение первой четверти века со времени крестьянской реформы обусловлен был в весьма значительной степени развитием погодного найма. У нас вредные его стороны не смягчаются и теми традиционными отношениями, которые свойственны аренде at will.

Половничество (в Малороссии — скопщина, во Франции — métayage, в Италии — mezzeri а, Германии — Theilbau, Theilpacht) — такая форма аренды, при которой съемщик нанимает землю не за деньги, а за долю продукта, выплачиваемую натурой. В иных местах к этому присоединяются какие-нибудь отработки. В период господства натурального хозяйства половничество было сильно распространено во всей Европе. Теперь оно практикуется преимущественно в Средней Франции, на юге Европы, во всей России, в Передней Азии, Японии. Натуральная плата бывает иногда фиксирована — случай редкий, возлагающий весь риск неурожая на одного съемщика. Почти всегда плата составляет определенную долю продукта — половину (отсюда и название), меньше или больше. В западных половничествах капитал производства (орудия, скот, семена) нередко принадлежит владельцу, а съемщику — только труд. В России в последнее время собственник дает большею частью лишь землю, которую наниматель обрабатывает своими средствами. В Тоскане половник дает половину семян на посев и половину удобрения; землевладелец несет на себе издержки по ремонту хозяйства и получает чаще всего половину жатвы (иногда 2/3), приплода скота и проч. продуктов. В Каталонии все расходы несут на себе половники, а потому отдают лишь 1/2 продуктов (об условиях в России см. ниже). Доля съемщика понижается на лучших землях и при урожае травы, и наоборот. Денежные повинности лежат на собственнике, натуральные — на съемщике. Половничество встречается там, где натуральное хозяйство еще не вполне уступило место денежному, где сельскохозяйственные капиталы земледельческой массы слабо развиты, где является рискованным долговременное обязательство выплачивать арендную плату деньгами. Поэтому половничество комбинируется чаще всего с погодным наймом земли или вообще с краткосрочной арендой (в России и Италии — обыкновенно 1 год, во Франции — 3 года). Высота платы регулируется обычаем и возвышается путем надбавки отработков, пока стоимость последних не поднимется до стоимости следующей крупной дроби продуктов (1/3 без отработк., 1/3 + мал. отраб., 1/3 + бол. отраб., 1/2 без отраб. и. т. д.). Процесс этот длителен, рост натуральных плат медленнее, чем рост денежных; но абсолютные размеры первых всегда выше последних. Эта форма аренды не дает нанимателю никаких стимулов для подъема производительности земледелия. Нет их и у собственника участка, и хозяйство не прогрессирует. Сказанное легко понять из следующего расчета, приводимого В. Рошером. Пусть валовой доход овса на гектар = 125 фр. при 45 фр. расходов производства, а доход пшеницы = 250 фр. при 120 фр. расходов. Очевидно, собственник и арендатор за деньги предпочтет вторую культуру первой, так как чистый доход овса всего = 80 фр., а пшеницы = 130 фр. Но половник рассчитывает иначе. В первом случае, при отдаче собственнику 1/2 валового дохода — 63 фр., ему остается чистый доход (62 — 45) в 17 фр., а во втором, при отдаче 125 фр., остается только (125 — 120) 5 фр. Первая культура, след., для половника выгоднее второй. Вообще, так как он отдает собственнику часть валового дохода, а все издержки несет сам, ему всегда выгоднее та система хозяйства, которая требует меньше расходов, т. е. более экстенсивная. Но и собственник не имеет выгоды делать капитальные затраты на участке, сданном половнику, так как может воспользоваться лишь частью продуктов, составляющих увеличение производительности земледелия. Препятствия к развитию сельского хозяйства при половничестве настолько сильны, что этот контракт не встречается ни в одной стране с господством высших культур: нет его в Англии, в плодороднейших частях Франции и Германии и т. п. Половничество имеет, однако, и другую сторону, которая объясняет живучесть этой формы З. Арендатор за деньги один несет на себе весь риск неурожая, половник же рискует гораздо меньше. Последний может в крайнем случае ничего не получить от своего участка — но платить больше, чем получил, как то может случиться с первым, ему никогда не приходится. Далее, денежная плата требует немедленного сбыта продуктов земледелия, несмотря на упадок цен и могущий от того произойти для съемщика убыток. От этого неудобства половник также избавлен. Ему не приходится считаться с хлебными ценами и с последствиями курсовых колебаний. В Лионнэ (Франция), по сообщению Гаспарена, в 1816 и 1817 гг. много половников обратилось в фермеров (за деньги), но с 1828 г. низкие цены на хлеб заставили их снова возвратиться к половничеству. То же явление тогда же имело место и в Германии. Равным образом и для собственников возможность получить большую плату натурой (особенно при урожае) и меньший риск несостоятельности нанимателей составляют побудительные мотивы для удержания половничества. Итак, эта форма З. при известных условиях представляет выгодные стороны, а при иных — действует в обратном направлении. Именно поэтому одни писатели считали ее наихудшей разновидностью аренд (напр. Адам Смит, Артур Юнг и друг.), а другие — наилучшей (Сисмонди, Бастиа). С увеличением населения, с уменьшением земельного простора и с уничтожением натурального хозяйства половничество вымирает и уступает место денежным формам найма.

Фермерством (в тесном смысле) назыв. пользование чужой землей за денежную плату, на более или менее продолжительный период, означенный в писанном контракте (в Англии такие съемщики назыв. джентльмен-фермерами). Это — сравнительно новая форма арендования, предполагающая довольно развитое денежное хозяйство и накопление капиталов, позволяющее вводить высшие системы культуры. Фермеры — деревенское среднее сословие, буржуазия. Их существование служит показателем ясно выраженной дифференциации капитала и труда и наличности особого класса сельских рабочих, при помощи которых фермеры ведут свое хозяйство. Фермерство появляется там, где одновременно с господством крупной собственности образуется класс деревенских капиталистов. Вот почему широкое развитие эта форма З. приобрела в Англии, Шотландии и Северной Италии. Обычай личного ведения хозяйства со стороны крупных собственников парализует распространение фермерства в Восточной Германии, а господство мелкого и среднего землевладения — во Франции. В России крупные съемщики сравнительно не часты по малому накоплению капиталов в стране вообще и земледельческих — в частности. Наличные представители этой категории арендаторов приняли у нас иную окраску, чем свойственная западному фермерству. Они почти всегда занимаются на всем снимаемом участке или на его части земельным барышничеством, передавая мелкие делянки по возвышенным ценам нуждающимся хлебопашцам. — Обладая капиталами, западные фермеры могут делать крупные затраты в хозяйстве. Мелиорации английского хозяйства почти всегда обязаны своим происхождением фермерам. Сроки их контрактов бывают обыкновенно продолжительны, что способствует еще большему подъему культуры. Иногда фермы консолидируются в очень крупные участки. Так, в Шотландии после "очистки" от мелких фермеров имений герцогини Сутерлэнд почти 1 1/2 млн. акров были разделены на 29 ферм, в среднем около 1000 гект. каждая. Очевидно, при таких размерах участков фермер получает все выгоды крупной формы хозяйства. Размеры эти — не редкость в северной и гористой части Шотландии. Увеличивая производительность земледелия, фермерство оттесняет от пользования землей большинство земледельческого населения. Мелкие съемщики и половники бывают вынуждены оставлять свои места, дома, занятия и обращаться к батрачеству у крупных фермеров, или к заработкам вне земледельческим, или, наконец, к эмиграции, усилившейся, напр., после вышеупомянутых "очисток" герцогини Сутерлэнд.

Акционерное арендование земель встречается сравнительно редко, в Германии, Австро-Венгрии и Сев.-Амер. Соединенных Штатах. Эта форма аренды может служить весьма действительным средством для подъема производительности земли. Никто, как акционерная компания, не может собрать столь большого капитала; ей доступны все необходимые затраты и мелиорации в самых крупных размерах. Несомненно, однако, что акционерному хозяйству присущи как все недостатки акционерных компаний вообще, так и все противообщественные характерные черты крупного капиталистического З. (см. выше). Эта форма аренды могла бы оказать большие услуги сельскому хозяйству страны при осушке больших пространств болот, при введении орошения в широких размерах, при расчистках крупных площадей дикой, необработанной земли, девственных лесов и т. п. — словом, во всех тех случаях, когда силы отдельного хозяина и малообеспеченной общины являются слишком слабыми, а состояние финансов страны не позволяет начинать таких предприятий на государственный счет.

Переходим к характеристике З. в разных странах. Существенные черты его в Англии и Валлисе уже изложены выше. Собственность разделяется там на фермы следующим образом (1880):

В последние десятилетия происходила борьба между крупными фермерами и собственниками по поводу мелиорации. Последние делали их обязательными для первых и включали соответственные условия в контракты, арендаторы же стремились воздерживаться от таких затрат в хозяйстве, которые не могли быть ими исчерпаны до истечения арендного срока. Борьба эта до некоторой степени смягчается в настоящее время распространением в иных случаях на английских фермеров tenants-right и дарованием им большей свободы распоряжения их участками (законы 1875 и 1883 г.). В Шотландии фермы еще крупнее английских, особенно в северных графствах. Пример герцога Аргайль, старавшегося привлечь в свои владения более густое и зажиточное население, для чего он даже сбавлял арендную плату, был одиночным. Пример герц. Сутерлэнд, о котором упомянуто выше, более типичен для этой страны. Еще в конце 80-х годов имели место беспорядки среди крофтеров, съемщиков на Шетландских островах, где фермы были до сих пор весьма сильно размельчены. Для возвышения доходности земель собственники начали обращать владения свои в пастбища, запускать под леса, отдавать в наймы право охоты и т. д. и отказывались возобновлять контракты с обнищавшими крестьянами. В средних и южных графствах размеры ферм мельче, контракты долгосрочнее. Именно здесь земледельческая культура достигает наибольшего развития и положение фермеров благоприятнее. Здесь, по вычислению Léonce de Lavergne, прибыль фермера = 7 5% арендной платы (в Англии — 5 0%, в Ирландии — maximum 2 5%).

В Ирландии после восстаний XVII в. множество крупных владений было конфисковано и передано англичанам. Крестьяне-собственники обращены были мало-помалу в фермеров, а земли их не могли устоять перед напором английского лендлордизма. Рядом с этим абсентеизм не переставала характеризовать ирландское крупное землевладение. — Вследствие быстрого роста населения конкуренция фермеров все более и более увеличивалась. Явился класс посредников — миддльменов. Крупные фермеры начали разделять свои участки на мелкие делянки и пересдавать их по возвышенным ценам мелким съемщикам. Класс этот скоро начал играть роль паразита на социальном организме страны. Участки дробились все более и более и дошли наконец до таких размеров, которые не могли доставить фермерам хоть скудное пропитание. Голод 1847 г., уменьшивший население почти наполовину, несколько поправил условия жизни остальных. Стало просторнее, конкуренция уменьшилась, участки увеличились, арендные цены несколько понизились. Было произведено несколько опытов "очистки" имений, но они не имели заметного влияния. Ряд неурожайных годов с 1860 г. и новое возрастание населения снова ухудшили хозяйственную жизнь массы. Существенная причина бедственного положения ирландских фермеров заключалась, помимо крайней дробности ферм, в необеспеченности их положения. Три четверти и даже более имений не имели контрактов. Фермер во всякое время мог получить приказ платить больше или даже совсем очистить ферму. Это отчасти напоминает английские отношения at will, но без тамошней патриархальной близости между землевладельцами и фермерами. В 1881 г. был проведен Гладстоном знаменитый аграрный билль для Ирландии. Главнейшие его положения: 1) установление "справедливой" ренты (сообразно с доходностью участков) добровольным соглашением, судом или особой комиссией и 2) право неизменяемости ренты в течение 15 лет, в течение которых фермер гарантирован в пользовании землей, после чего он может снова требовать установления "справедливой" ренты на новые 15 лет и т. д. Размеры "справедливой" ренты, однако, довольно эластичны, а неуплата в срок установленных судами и особыми комиссиями платежей влечет за собой по-прежнему массовые изгнания фермеров, что возбуждает последних к новой борьбе. Билль 1881 г. не в силах был успокоить страну, и ныне в основу хозяйственных реформ будущего доложена борьба политическая (см. Гомруль и Ирландия).

Во Франции находится в пользовании:

Средний размер хозяйства:

Половничество — древняя обычная форма пользования землей во Франция. Артур Юнг, путешествовавший по этой стране перед началом первой революции, нашел фермеров лишь в 1/6 — 1/7 части территории. Все остальное было занято половниками. Теперь немногие оставшиеся половники вносят арендную плату деньгами по стоимости определенной части продуктов. Части эти бывают различны; чаще всего — половина. В договорах имеются разнообразные условия, обязывающие съемщиков к известным способам обработки, относящиеся к орудиям половника, к содержанию им построек и пр. Для уплаты налогов производится вычет из части собственника. Эту сумму владельцы стремятся, однако, возложить на половников в форме подъема арендой платы, иногда даже с избытком. Фермерство особенно распространено в северных и западных плодородных департаментах. Продолжительность фермерских контрактов: 1-3 г. — 22, 6%, 3-6 лет — 21, 8%, 6-9 лет — 46, 4%, более 9 лет — 9, 2%. Удлинение сроков встречает существенные препятствия в французском праве. Теперь замечается большое движение в пользу отмены этих стеснений.

Арендный вопрос играет в Германии весьма ограниченную роль. В тех частях империи, где господствует крупное землевладение, арендаторов в собственном смысле слова почти нет. Собственники хозяйничают там лично, при помощи труда профессионального класса батраков (см. Земледельческие рабочие). По данным кн. Васильчикова (1861 г.), в Пруссии из 8,4 млн. землевладельцев имелось лишь 60000 арендаторов. Новейшие авторы даже не упоминают о столь ничтожном по численности классе (0, 7%). В нескольких незначительных по величине округах Восточной и Юго-Восточной Пруссии, где вследствие скученности населения крупное землевладение сталкивается с мелким, встречаются съемщики делянок (Zwergwirth'ы), напоминающие собой более батраков, вознаграждаемых натурой, чем фермеров. В тех частях империи, где господствует средняя собственность, аренды развиты более. В маршах Ганновера, Ольденбурга, Шлезвиг-Голштинии и друг. собственники сдают землю для травяного хозяйства. Последнее ведется с большим количеством скота, в сравнительно крупных размерах. На Нижнем Рейне вследствие быстрого усиления интенсивности хозяйства, требующего больших капиталов, многие крестьяне-собственники считают выгодным продавать свои участки капиталистам и становиться при помощи вырученных денег в положение фермеров (снимая часто свои же проданные земли). В этих местах арендные отношения несколько напоминают собою английские: фермеры принимают вид джентльмен-фермеров. Наконец, в частях Германии с господством мелкой собственности личное хозяйствование собственников безусловно преобладает, захватывая в некоторых округах до 9 5% всей площади. Земли, сдаваемые в аренду, составляют здесь весьма малую ее часть — в Бадене, напр., менее 1 4%.

В Италии класс фермеров составляет 7, 4% земледельческого населения, но цифра эта колеблется значительно по провинциям. В Венеции она поднимается почти до 1 6%, в Ломбардии — до 1 3%, в Неаполе и Лигурии — до 8%, а в остальных не превышает 3%. Существует особый разряд крупных арендаторов-капиталистов, спекулирующих на пересдаче земель мелким съемщикам и половникам. Больше всего их в Неаполе и Сицилии. Срок их контрактов 6-летний. Рядом с ними существуют и средние, и мелкие съемщики, нанимающие земли непосредственно от собственников на 3 года, часто — на 1 год. Арендные платы их выше, чем крупных. На севере, в Венеции и Ломбардии, крупные съемщики ведут хозяйство на свой страх, при помощи наемных рабочих. Сроки аренд в Венеции — чаще всего 1 год, с молчаливым возобновлением договора, затем 3, 6, 9 и 12 л. Последний срок — чаще всего на землях "мертвой руки". В Ломбардии сроки несколько длиннее — обыкновенно 9-12 л., с правом прервать течение контракта после каждых 3 л., с предупреждением за полгода. Половники составляют около 1/5 всего земледельческого населения страны. Кроме Венеции, относительное число их везде превосходит число фермеров, в некоторых центральных провинциях доходя даже до 63,5% — именно там, где размеры собственности крупнее. Иногда собственник сам делает затраты в хозяйстве, а половник участвует в деле лишь трудом, за что и получает часть продуктов. Эти договоры — contratti a miglioria, "контракты для улучшений" — ставят половника в положение, весьма сходное с положением земледельческого рабочего. Даже в тех случаях, когда половник обрабатывает поле своими собственными средствами, он бывает обязан подчиняться известным правилам, установленным в договоре, работать и хозяйничать известным образом. Все это ставит его в зависимость от сдатчика. Точно такой же оттенок свойственен в Италии и вечнонаследственному пользованию. Половники составляют главнейший контингент мелких съемщиков не только у собственников, но и у упомянутых посредников-спекулянтов, которые сообщают аграрному строю Южной Италии и Сицилии некоторое сходство с ирландским. Условия найма земли половниками весьма разнообразны. Срок пользования — обыкновенно одногодичный, иногда — до 3 лет. Плата, смотря по роду продуктов и по местным обычаям, — 1/2, 1/3, 1/4, 1/5 разного рода плодов. Она понижается на худших землях, и наоборот. На юге при сдаче под обработку некультивированных земель практикуется десятилетний договор из 1/4 хлеба и 1/2 плодов собственнику. По истечении 10 лет последний уплачивает съемщику определенную премию за возделание дикой земли — colonia temporanea.

В России государственные земли, годные для земледелия, под именем "оброчных статей" сдаются в аренду. При этом земельная спекуляция ("миддльменство") посредников играет видную роль. Для устранения ее в конце 1885 г. был издан закон, облегчающий съем государств. земель соседними с ними крестьянскими общинами (не далее 20 верст). Облегчение заключалось, главным образом, в сдаче этих земель без торгов, по мирским приговорам, таким обществам, наделы которых не достигают известной величины. Значение этой меры значительно умаляется тем обстоятельством, что ближе всего к казенным участкам бывают расположены земли бывших государств. крестьян, бодее других обеспеченных наделами. Уничтожить этой мерой спекуляцию посредников не удалось. — Казенные земледельческие "оброчные статьи" расположены, главн. образ., в губ. Астраханской, Екатеринославской, Оренбургской, Уфимской, Пермской, Самарской, Саратовской, Таврической, Херсонской и Бессарабской, т. е. в тех областях (Ю., Ю.В., В.), в которых крестьянские наделы в среднем больше других местностей. Менее всего "оброчных статей" имеется в губ. Виленской, Волынской, Калужской, Могилевской, Московской, Подольской, Полтавской, Тульской и Черниговской, т. е. в том центральном и юго-западном районе, который составляет область наибольшего крестьянского малоземелья. Выше было показано (см. Землевладение), что удобный для хлебопашества казенный земельный фонд ничтожен по сравнению с крестьянской потребностью в земле; географическое его расположение в общих чертах обратно действительному распространению сказанной потребности. В видах извлечения из этого фонда наибольших выгод для народного хозяйства необходима, следов., правильная организация переселений и расселений. Лесные пространства эксплуатируются казной большею частью за свой счет. Число лесных оброчных статей невелико (с небольшим 600 т. д.); оно увеличивается с приведением в известность и устройством площади государств. лесов. Земли удела состоят частью в пользовании самого удела, за его счет, частью сдаются в аренду крестьянам. Количество последних особенно велико на Ю.В.; в Самарской губ. они составляют около 2/3 (63,5%) всей площади удельных земель (в Бугурусланском у. — 94, 2%). Цифра эта понижается на Ю. (Мелитопольский у. 18, 2%), где более развито степное удельное хозяйство, и еще более — на С.В., где развито хозяйство лесное. Пользование крестьян своей землей характеризуется в массе, как всегда бывает у мелких собственников, личным ведением на ней хозяйства. Часть этой земли, однако, сдается в аренду и не обрабатывается самими крестьянами. Количество бесхозяйных крестьян в обследованных земской статистикой уездах составляет в среднем 1 0% дворов. Ненормальное явление это находится в обратном отношении к размерам земельного обеспечения массы. Крестьяне бывшие владельческие встречаются в группе бесхозяйных чаще, чем крестьяне бывшие государственные. Обнищание двора служит главнейшей причиной, побуждающей землепашца к сдаче в наем своей земли. Нередко такая сделка является вынужденной для крестьянина. задолжавшего деревенскому ростовщику или запустившего крупную недоимку. Г. Фортунатов ("Статистика", стр. 82) указывает, что в том же направлении действует и близость разного рода промышленных и торговых центров. Сведения о частновладельческом З. отрывочны. В уездах, исследованных земской статистикой, крупная часть таких земель сдается в аренду: на Ю. и Ю.В. — около 1/4 всей их площади (в уу. Мелитопольском и Бердянском — целая 1/3), на С.В. — около 15%. Господствующим типом можно считать в данном случае смешанное З. Владельцы обрабатывают часть имения капиталистическим способом за свой счет, часть сдают в аренду. Сдача имений в цельном составе практикуется реже. В Московской губ. из числа имений с владельческой запашкой почти 2/3 (6 4%) сдают частями 1/3 (3 4%) своей земли; из имений без владельческих запашек практикуют аренду 4 4%, сдавая 3 9% всей своей площади. В течение первого 20-летия со времени крестьянской реформы число имений без запашек возрастало одновременно с ростом купеческого землевладения на счет дворянского, что объясняется более спекулятивным характером первого. Из сказанного видно, что аренды играют у нас крупную народно-хозяйственную роль. Есть основания думать, что из 69 млн. сельского населения Европ. России (50 губ.) во вненадельных арендах заинтересовано до 30 млн. (42 1/2%), снимающих до 50 млн. дес., что составляет около 3 0% надельной площади, и выплачивающих ежегодно арендных денег до 315 млн. руб., в среднем на двор около 25 р. Этот платеж должен быть признан весьма значительным в крестьянском хозяйстве, если средний оброк на двор — 16 р. 37 к., средний выкупной платеж — 11 р. 22 к., средний мирской расход — 3 р. 39 к. Наибольшее развитие крестьянских аренд наблюдается на Ю. (в Новороссии), Ю.В. (по Средней Волге) и в зап. полосе, тянущейся с Ю. из Полтавской губ. на С. до Финского зал., примерно между 0° — 5° в. д. (от Пулкова) до 57-й параллели и далее между 0° — 2° зап. — Колебания размеров вненадельных аренд находятся в прямом отношении с количеством годных к сдаче земель всех остальных владельцев каждого уезда в совокупности и каждой категории их порознь. Увеличение в данной местности земель казны, удела или частных собственников влияет в одном и том же направлении — в смысле увеличения аренд. У частных владельцев имеется относительно больше удобных для сельскохозяйственной культуры земель, и потому сдача у них и развита сильнее, чем у казны и удела. Наконец, внутри этой категории сдача увеличивается у тех владельцев, которые обладают большими пространствами пригодных земель. В одних местностях, где имеется налицо больше удобных земель, это крупные собственники, в других, где леса, болота и пр. сокращают предложение аренд со стороны последних, спрос на аренды захватывает собой и земли владельцев средних. Таким образом, пользование крестьянами чужой землей представляет теперь неизбежный элемент их хозяйства. Всеобщность этого явления свидетельствует о том, что нужда в земле ощущается всеми разрядами крестьян и по всей территории страны.

Распределение арендуемой земли между отдельными группами сельского населения имеет следующий вид. Вблизи менее обеспеченных землей бывших владельческих крестьян имеются частные земли, из которых составляется, главным образом, предложение аренд. В этом заключается преимущество этого разряда по сравнению с крестьянами бывшими государственными и бывшими удельными; они получают больше этих земель в съемку. Но этим и кончается возможность для нанимателей чужих земель распределять арендный фонд в приблизительном соответствии с действительными нуждами их хозяйств. Иная картина получается, когда мы обратимся к распределению арендных участков между дворами внутри групп. При прочих равных условиях борьба за снимаемую землю склоняется всегда в пользу более состоятельных. При одинаковой близости снимаемых угодий из крестьян, принадлежащих к одному и тому же разряду, легче получить аренду тому, кто сильнее землей, трудом и капиталом. Съем остальных сокращается до весьма малой величины, далеко не покрывающей их действительных нужд. Разница в размерах благосостояния между более состоятельными и менее состоятельными, таким образом, должна становиться с течением времени все более и более глубокой. Беднейшие должны прибегать к внеземледельческим заработкам.

Крестьянская вненадельная аренда участков принимает одну из трех форм: единоличную, мирскую (общинную) или артельную (товарищескую). Первые часто носят капиталистический характер, имея целью обработку арендуемой земли наемными рабочими или пересдачу ее (всей или частями) пополосно, по возвышенным ценам. Вторым свойственны трудовое начало и принцип равномерного распределения снятого участка между общинниками. Третьи занимают промежуточное место между теми и другими. В общественном смысле первые два типа аренд имеют цели и интересы прямо противоположные. Если предлагаемая в сдачу земля попадает в руки капиталистов, масса земледельцев или получает ее из вторых рук, или не получает ее совсем и принуждается батрачить в хозяйствах тех же капиталистов. Если земля эта находится в общинном съеме, спекулятивному капиталу не остается поля приложения среди земледельцев, обеспеченных землей. Распространение капитализма в деревне ведет к ослаблению общинного найма. Рядом с участковой арендой широкое распространение имеет погодный пополосный съем. В местностях с меньшим развитием предложения аренд (а такими именно и бывают местности малоземельные) эта форма оттесняет первую на дальний план. Именно здесь часть арендного фонда, остающаяся за подесятинной раздачей земли самим владельцем, имеет для спекуляции особую привлекательность. Больший спрос на аренду обусловливает уверенность в крупных размерах предпринимательской прибыли. Особая выгодность такой формы аренд и для собственников, и для крупных арендаторов парализует развитие мирского найма земель. В области больших аренд конкуренция сдатчиков сильнее, съемщики свободнее в выборе форм арендования. Мирской съем имеет здесь поэтому большее распространение. Постепенный рост спроса на аренды при отсутствии роста предложения и происходящее отсюда возрастание цен изменяют, далее, самый характер общинного найма. Пользование чужой землей становится недоступным для беднейших общинников. Они исключаются из числа арендаторов, так как их недоимки приходится уплачивать более состоятельным в силу круговой поруки. Мерилом при разверстке нанятого участка перестает быть степень нужды двора в земле. Предпочтение отдается признаку возможности выплачивать арендные взносы. С течением времени число отпадающих становится значительнее. Община вырождается в товарищество с ограниченным числом состоятельных сочленов. Мирская аренда уступает место артельной, обладающей всеми признаками спекулятивной. Наконец артель выделяет из своей среды единичных арендаторов-капиталистов. Таким образом, незначительность крестьянского землевладения, порождая усиленную погоню массы за чужой землей, позволяет устанавливаться формам аренд, несовместным с интересами народного хозяйства. В результате получаются такие отслоения среди крестьянского населения, которые стоят в прямом противоречии с древними общинными устоями русской народной жизни.

Переходим к условиям аренд. Писанные договоры почти отсутствуют. Плата чаще всего гарантируется продуктами арендатора, находящимися на земле владельца. Сроки отличаются краткостью. Погодный съем захватывает в малоарендной полосе 7 5% всех аренд, в многоарендной — 5 0%. Остальная земля сдается чаще всего на 3-6 лет, реже на 9-12 лет. Все эти сроки — кратные трем, что обусловливается господством трехполья. Погодный съем развивается при уменьшении в местности: а) размеров распространения аренд, b) количества земель казны и удела и с) благосостояния съемщиков. Сроки аренд растут при наличности обратных условий. Арендные платы встречаются в обоих видах — и натуральные, и денежные. Первые встречаются в среднем на 1/4 снимаемых земель. Колебания этой цифры весьма значительны — от 0 до 70, 80, даже 8 8%. Высокие цифры свойственны преимущественно Малороссии и Новороссии. Замечены случаи перехода съемщиков от денежной платы к натуральной вследствие значительного повышения съемочных цен. Средняя денежная плата за дес. в малоарендной полосе — 8 руб., в многоарендной — 5 руб. 60 к. Плата возвышается вообще: а) с уменьшением распространения аренд, b) с уменьшением в местности земель казны и удела, с) с увеличением количества частновладельческих земель и d) с уменьшением благосостояния съемщиков. Погодные аренды всегда дороже аренд "на года" в 1 1/2 — 2 раза. По отношению к последним замечено, что а) аренды коллективные при прочих равных условиях — дороже единоличных (общинные — иногда в два с лишним раза); е) крестьянские аренды дороже некрестьянских; с) аренды у частных владельцев дороже найма земель у казны и у удела. Цены обоих видов денежной аренды колеблются в зависимости от многих факторов. Они изменяются в обратном отношении с размерами наделов съемщиков (менее обеспеченные своей землей платят за чужую дороже, и наоборот). Они изменяются в прямом отношении: 1) с урожайностью нанимаемого участка, 2) с развитием пересдач (спекуляции с перенаймом земель возвышают стоимость аренд весьма значительно — иногда на несколько сот процентов); 3) с распространением съемки "отрезков" и разного рода земель, необходимых для крестьян по топографическому их положению; 4) с удлинением сроков уплаты арендных денег (аренды дешевле при уплате всей суммы или значительной ее части вперед, и наоборот); 5) с приближением снимаемых участков к усадьбам съемщиков и к рынкам, местам сбыта земледельческих продуктов.

В течение первой четверти века со времени крестьянской реформы арендная плата быстро росла. Подъем этот был несколько слабее на юго-востоке, усиливался в центре, где цены удвоились и утроились, и достигал наибольшей величины на юге, где местами (в некоторых уезд. Екатеринославской губ.) они упятерились и удесятерились. При этом денежная плата росла быстрее натуральной. Главнейшими факторами этого процесса следует считать: 1) прирост населения (в иных местах, напр. в некоторых у. Самарской губ., к приросту естественному присоединялся и приток переселенцев); 2) увеличение малоземелья общин, развивающее усиленный спрос на аренды, и 3) распространение капитализма в деревне, к проявлениям которого относится: а) увеличение средних размеров крупного землевладения путем консолидации средних участков, что уменьшает конкуренцию сдатчиков; b) увеличение размеров собственного хозяйства владельцев, сокращающее количество земель, из которых слагается предложение аренд; с) переход стародворянских имений в руки представителей коммерческого капитала (к сдаче земель более расположены землевладельцы-дворяне, чем землевладельцы других сословий); d) развитие спекуляции арендами (пересдач) по мере обострения нужды в земле среди хлебопашцев и увеличение возможности извлекать большую прибыль из разницы цен съемочной и сдаточной; е) проведение железных дорог, поднимающее ренту окрестных имений и убивающее некоторые внеземледельческие заработки населения (напр. чумачество, извоз).

Натуральные арендные платы встречаются по всей России, особенно же распространены они на Ю. и Ю.З. (губ. Черниговская, Полтавская, Екатеринославская, Херсонская и друг.) и в центре. Этот вид платы комбинируется обыкновенно с малыми размерами участков и погодным сроком найма. Он разделяется на два подвида — испольный ("скопщина") и отработочный. В первом собственнику вносится 1/2 — 3/4 продукта (сенокосы всегда дороже пахоты) и, сверх того, доплаты в виде разнообразных отработков. Во втором части продукта собственник не получает, а плата состоит исключительно из отработков. Разнообразие последних в обоих случаях весьма велико в зависимости от текущих нужд хозяйства сдатчиков. Они выражаются или в обязательстве затратить известное количество труда (рабочих дней, конных или пеших) без предварительного обозначения предмета, на который труд этот будет направлен, или в какой-либо наперед указанной работе. Иногда встречаются доплаты, не подходящие ни под одну из этих категорий, — деньгами, невымолоченным хлебом, готовыми продуктами (овсом, мукой и пр.). Размеры их часто не бывают даже точно определены. Первый подвид — "скопщина" — свойственен больше Малороссии и Новороссии, второй (отработочная система) — великорусским помещичьим хозяйствам. Натуральные платы всех видов всегда дороже денежных, из них испольная — выше всех, затем следуют смешанная и отработочная. Цены эти растут в особенности, как уже было указано, путем постепенного увеличения отработков. К невыгодам подобных отношений специально в России относится то обстоятельство, что необходимость отрабатывать в хозяйстве владельца отрывает съемщика в "горячую пору" его работы от собственного хозяйства. Запоздание с работами на своей земле обусловливает меньшую производительность последней. Далее, такая форма съема нередко сокращает самостоятельность съемщика при обработке им на себя владельческой земли. Он иногда лишается свободы выбора засеваемого хлеба, причем его интерес не всегда совпадает с интересом сдатчика. Напр. владелец может заставить его разводить подсолнух в то время, когда ему нужна солома для скота, или наоборот, близость маслобоен и поташных заводов может побуждать его к посевам подсолнуха, а владелец, торгующий хлебом, может потребовать от него пшеницы и т. д. — Наконец, труд отработчика и его продукты оцениваются всегда низко. Выгодная сторона для съемщиков — меньший риск предприятия и отсутствие необходимости иметь наличные деньги, с трудом добываемые в крестьянском быту. Сдатчики выигрывают при этом дешевых рабочих, но теряют вследствие уклонения отработчиков от исполнения владельческих работ, когда собственное хозяйство настоятельно требует их присутствия, и вследствие развития хищнической культуры на их землях. Некоторые исследователи не без основания утверждают, что это последнее обстоятельство обусловливает для них потерю того, что они наживают на возвышении цен при испольщине. В Черниговской губ. имеются уже осязательные результаты обесценения земель в силу развития скопщины. Генеральное межевание констатировало для северной полосы губ. тот факт, что масса земельных угодий высшего наименования перешла за последние 20 лет в разряд низший. Таким образом, эта система, отражаясь неблагоприятно на обработке земель съемщиков и сокращая их заработки, едва ли может гарантировать обеспечение рабочими руками хозяйства сдатчиков и способствует ухудшению культуры на их землях. Натуральные платы, способствуя понижению производительности хозяйства для обеих заинтересованных сторон, создают вместе с тем и несвойственные понятию о вольном найме условия полупринудительных работ, влекущие за собой умаление интенсивности труда в сельскохоз. промысле.

Литература . W. Röscher, Schönberg's Handbuch, Miaskowski, De Foville, Reitzenstein— u. Nasse, Léonce de Lavergne, Emile de Laveleye, Eheberg, Фортунатов (подр. см. Землевладение); кроме того, Simonde de Sismondi, "Etudes sur l'économie politique" (П. 1837); Lorenz v. Stem, "Die drei Fragen des Grundbesitzes" (Штутг., 1881); Blomeyer, "Pachtrecht und Pachtvertrage" (B., 1873); "Владение и пользование землей" (СПб., 1871); Garsonnet, "Histoire des locations perpétuelles" (П., 1879); Lefort, "Histoire des contrats de location perpétuelle" (П., 1875); Ruprecht, "Die Erbpacht" (Геттинг., 1882); H. Карышев, "Вечно-наследственный наем земель" (СПб., 1885); Dittmar, "Der landwirthschaftliche Pachtvertrag" (Бонн, 1884); "Bäuerliche Zustände in Deutschland" ("Schriften des Vereins f. Socialpolitik", Лпц., 1883); Dietzel, "Ueber Wesen u. Bedeutung des Theilbaus (Mezzaria) in Italia" ("Zeitschr. f. die gesammte Staatswiss.", 1882); De Tourdonnet, "Traité pratique du métayage"; Fournier, "La question agraire en Irlande" (П., 1881); "Итоги экономического исследования России ", т. II; Н. Карышев, "Крестьянские вненадельные аренды" (Юрьев, 1892).