— В понятии права собственности на землю заключается, между прочим, право фактического распоряжения землею и, следовательно, право производить всякого рода сооружения; но ни в каком ином отношении право распоряжения не является столь ограниченным, как в отношении производства построек на своей земле. Эти правовые ограничения отчасти имеют целью защитить интересы соседних владельцев земли: в таком случае обязанности владельца соответствует известное право соседа. Подобные ограничения имеют частноправовой характер и могут быть отменены по взаимному соглашению; они принадлежат к так называемому соседскому праву. Наоборот, требования строительной полиции относятся к области публичного права и ограничивают свободу возведения построек в видах предупреждения и устранения тех опасностей, которые возникают вследствие неправильного сооружения построек и угрожают как отдельным лицам, бессильным оградить себя от подобных опасностей, так и вообще окрестному населению. Уже начиная с XIII в. развивается в Зап. Европе, в городах с густым населением, строительно-полицейское право, устанавливавшее известные предписания относительно крепости сооружений и безопасности их в пожарном отношении; в то же время возведение построек ставится в зависимость от предварительного полицейского разрешения. До последнего времени предписания С. полиции ограничивались, однако, защитой интересов более или менее состоятельных классов и не обращали никакого внимания на городской и деревенский пролетариат, живший и живущий теперь в чрезвычайной тесноте, в помещениях, безусловно вредных для здоровья. Лишь за последние десятилетия задачи С. полиции расширяются; законодательство начинает мало-помалу класть предел произволу домовладельцев, запрещает постройку вредных в санитарном отношении домов и проживание в подобных уже выстроенных домах. В центральных частях больших городов перестройка существующих домов, не удовлетворяющих требованиям строительной и санитарной полиции, может быть осуществлена лишь с большой постепенностью; конечно, возможна экспроприация таких домов в видах их перестройки, но это сопряжено с весьма большими затратами на вознаграждение домовладельцев. Иначе обстоит дело при возведении сооружений в пригородных участках таких городов, которые расширяются вследствие постоянного увеличения населения: здесь возможно требовать от домовладельцев исполнения строгих правил С. полиции, так как с присоединением к городу новых участков ценность земли в них значительно возрастает. С. полиция имеет целью предупреждать опасности, угрожающие: 1) жизни и здоровью жителей данных домов и окрестного населения как вследствие непрочной и небезопасной постройки, так и вследствие антигигиенического состояния зданий; 2) жизни, здоровью и имуществу жителей и соседей вследствие опасного в пожарном отношении состояния постройки; 3) публичным сношениям вследствие неправильного расположения здания или устройства его отдельных частей; наконец, 4) ценности находящихся на той же улице домов и имуществу сосдей вследствие безобразного внешнего вида строений. Самые правила С. полиции весьма разнообразны и изменяются сообразно местным условиям; поэтому издание их большею частью предоставлено местным властям. Так, напр., отдельные С. уставы изданы для Берлина и его предместий (1897), для Франкфурта-на-Майне (1891), Альтоны (1892), Бреславля (1892), Бармена, Ганновера, Кельна, Галле, Лейпцига и др. По общим положениям С. права в Германии, предписаниям С. полиции подлежат все новые постройки и перестройки как частных лиц, так и правительственные, общественные и др., насколько в законе не сделано для последних исключений. Так как по окончании постройки бывает трудно обнаружить уклонения от предписаний С. полиции и столь же трудно их исправить без больших материальных потерь, то в большинстве случаев при возведении сооружений требуется предварительное разрешение или объявление. В большей части Германии требуется разрешение для всякой постройки и при всяком капитальном ремонте; такое разрешение (так назыв. Baukonsens) не выдается, если предполагаемая постройка не соответствует существующим предписаниям С. полиции. По окончании постройки она должна быть осмотрена властями, и лишь после того можно приступить к пользованию ею; кроме того, закон предписывает осмотры сооружения в различных периодах постройки. В Гамбурге, Страсбурге, Меце, Мюльгаузене, отдельных местностях Баварии вместо предварительного разрешения требуется лишь предварительное заявление. В Баварском Пфальце и в Эльзас-Лотарингии (кроме трех указанных городов) не требуется ни разрешения, ни заявления. Ввиду чрезвычайного различия местных особенностей закон допускает при утверждении планов постройки отступление в известных случаях от установленных правил. При самом возведении построек требуется соблюдение общепризнанных правил строительного искусства — о кладке стен, о строительных материалах, о времени производства цементных работ, о наименьшей крепости стен и мн. др. Хотя жилые помещения являются важнейшими факторами человеческого здоровья и вредные свойства почвы, воздуха, воды, недостаток света, нечистота, слишком большая скученность населения представляют величайшую опасность не только для обитателей антисанитарного дома, но также и для всего населения, строительно-полицейских постановлений, имеющих в виду санитарную и гигиеническую сторону построек, весьма немного. В германском законодательстве имеется лишь общее предписание, что каждая постройка должна быть сооружена так, чтобы от этого не произошло вреда для здоровья; ближайшие определения предоставлены усмотрению местных властей. Это — большое неудобство, так как чиновник не всегда обладает надлежащими техническими познаниями и достаточной энергией для противодействия притязаниям домовладельцев. О безопасности домов в пожарном отношении — см. Пожары. В видах охраны публичных сношений требуется, чтобы при постройке домов не уменьшалась ширина улиц; все дома должны идти по линии улицы или, иногда, отступя на равное расстояние от линии улицы. Дома по своему внешнему виду не должны обезображивать город, ввиду чего в некоторых больших городах Германии требуется при сооружении домов также и соблюдение правил эстетики; это, впрочем, уже выходит из пределов задач С. полиции. Строительно-полицейский надзор за постройками в Германии всего целесообразнее устроен в Гамбурге, где по закону 1898 г. ему подлежат как строящиеся дома, так и уже существующие. Весь город с предместьями разделен на 9 округов, из которых каждый делится по крайней мере на 9 отделов. Во главе каждого отдела стоит особый попечитель над жилищами (Wohnungspfleger), который должен собирать сведения о санитарном состоянии домов и жилищ своего отдела; он имеет доступ во все помещения и может требовать все необходимые сведения. Если по указанию попечителя не будут устранены добровольно обстоятельства, оказывающие вредное влияние на здоровье, то он представляет об этом заведующему округом. В каждом округе имеется окружное собрание, состоящее из заведующего округом и попечителей отделов; сюда же приглашаются врач из медицинской коллегии и инспектор жилищ (Inspektor der Wohnungspflege); это собрание рассматривает представляемые ему попечителем вопросы и постановляет по ним решения. Если домовладелец не исполнит решения окружного собрания, то все дело переходит в высшее учреждение по заведованию жилищами, состоящее из двух членов сената и из всех заведующих округами; ему же подчинен инспектор жилищ с двумя помощниками. Это высшее учреждение имеет право вызывать к себе всякого для дачи показаний, под угрозой штрафа за неявку; оно может потребовать очищения оказавшихся нездоровыми квартир, которые после того могут быть заняты лишь с его разрешения; жалобы на него приносятся в сенат. Все должности по надзору за жилищами — почетные. В большинстве государств Германии дело С. полиции находится в руках общей полиции; лишь в Гессене существует наряду с полицией особый чиновник для надзора за наемными жилищами и помещениями, предназначенными для ночлега. В Страсбурге учреждена жилищная комиссия для надзора за квартирами; такие же комиссии существуют в Берлине и некоторых других городах. В Австро-Bенгрии по закону 1862 г. дела С. полиции отнесены к области действий общинных властей, которые могут издавать постановления по С. полиции в дополнение к действующим законам. Для возведения постройки требуется предварительное разрешение; кроме того, во многих местах необходимо по окончании постройки получить еще разрешение на право пользования домом. Во Франции дела С. полиции относятся к области police municipale, которая находится в ведении мэра общины: он имеет право издавать постановления по С. части. Для возведения постройки не требуется предварительного разрешения; необходимо лишь, чтобы постройка, выходящая на общественную дорогу или улицу, шла по линии улицы. Мэр, а в некоторых случаях префект, может потребовать, чтобы дом, угрожающий падением, был снесен; для этого требуется предварительный осмотр дома сведущими людьми, назначенными домовладельцем и властями. В Париже перед началом постройки планы должны быть представлены префекту Сены, который в интересах общественной безопасности и здравия может потребовать изменений; если в течение 20 дней после представления планов не последовало возражений, то постройка может производиться беспрепятственно. Этот же порядок действует и в других больших городах. По закону 1850 г. в общинах могут быть учреждаемы комиссии для исследования вредных в санитарном отношении квартир; эти комиссии должны представлять собранные сведения общинным властям для принятия соответствующих мер; домовладельцу может быть вменено в обязанность исправить найденные неправильности или даже вовсе воспрещена сдача в наем квартир. Но эти законоположения большею частью остаются только на бумаге; комиссии существуют лишь в некоторых городах. Улучшению положения жилищ много мешает во Франции налог на окна и двери, который заставляет домовладельцев строить дома с ограниченным количеством окон и дверей. В Англии с давних пор издавались постановления по С. полиции для больших городов, но вследствие чрезвычайного увеличения населения в фабричных местностях они оказывались недостаточными уже вскоре после их издания; жилища рабочих в таких местностях обыкновенно бывали в ужасном состоянии, несмотря на старания отдельных филантропов, обществ и правительства. По законам 1848, 1849 и 1855 гг. мировой судья имел право производить исследование всех помещений, угрожающих общественной безопасности и здравию, и требовать устранения опасности; если домовладелец не исполнял требования, оно приводилось в исполнение местными властями за его счет. Учрежденные во многих общинах местные санитарные бюро имели право издавать постановления и по С. части. Вновь были пересмотрены и изданы санитарные законы, в том числе и санитарно-С., в 1875 и затем в 1890 г., причем установлена особая санитарно-медицинская организация по округам, с санитарными врачами и инспекторами. Запрещено устраивать вновь подвальные помещения для жилья, сдавать в наем нездоровые старые подвальные помещения и т. д. В дополнение к постановлениям закона местные власти имеют право издавать обязательные постановления с утверждения Local Government Board; без этого утверждения по закону 1885 г. могут быть издаваемы постановления о домах, в которых проживает более одной семьи, преимущественно о числе людей, которые могут спать в одной комнате, о содержании в чистоте домов, отхожих мест и др. Местные власти обязаны от время до времени осматривать дома в строительном отношении. Для Лондона был издан в 1891 г. особый санитарный устав. Кроме общих строительно-полицейских предписаний, в Англии существуют особые законы относительно зданий, предназначенных для жилищ рабочих. Эти законы имеют в виду не только уничтожение существующих опасных в санитарном отношении домов, но и устройство новых гигиенических жилищ для рабочих как частными лицами и обществами, так и местными властями. Полицейские чины имеют право надзора за домами, где живут рабочие, и могут требовать от домовладельцев производства известных улучшений. Если эти улучшения в доме не будут сделаны, то дом закрывается; если же неблагоприятные обстоятельства не могут быть устранены, дом совершенно ломается. Если домовладелец произведет все требуемые улучшения, он может требовать от местных властей ссуду под залог дома в размере произведенных улучшений. С целью устройства гигиенических жилищ для рабочих может быть производимо отчуждение домов и земель с разрешения министерства, а в известных случаях — и парламента. До 1890 г. при таких отчуждениях приходилось уплачивать домовладельцу рыночную стоимость имущества, вычисляемую согласно получаемому доходу, но затем для облегчения отчуждений установлены следующие правила: если дом давал чрезмерный доход благодаря тому, что он служил для безнравственных целей или в нем помещалось слишком много жильцов, то расчет делается по той доходности, которую имел бы дом, если бы он не служил для подобных целей или не был переполнен жильцами; из оценки исключаются те расходы, которые нужно было бы сделать, чтобы привести отчуждаемый дом в состояние, соответствующее требованиям санитарной и С. полиции; если же дом вовсе не мог быть приведен в надлежащее состояние, владельцу уплачивается лишь стоимость остающегося после сломки дома С. материала — конечно, сверх стоимости земли. В Италии по закону 1888 г. для поселения в новом или ремонтированном доме требуется разрешение городского головы (синдика), которое выдается лишь после осмотра здания надлежащими властями, если стены уже достаточно просохли, имеется достаточно света и воздуха в доме, отхожие места устроены в достаточном количестве и вообще не имеется обстоятельств, могущих вредить здоровью, а также исполнены предписания местных властей. Каждая община должна составить свои местные С. правила; в противном случае эти правила издаются министром внутр. дел. По закону 1889 г. вредными для здоровья признаются помещения, в которых приходится на каждого обитателя менее 8 кв. м площади при 25 куб. м воздуха. Вредные для здоровья дома могут быть закрыты синдиком без всякого вознаграждения владельцев. В России заботы правительства, начиная с ХVII в., обращаются главным образом на надлежащее построение общественных зданий; для надзора за общественными постройками существовал особый Каменный приказ. При Петре I был приглашен для центральных распоряжений по С. части франц. архитектор Леблон, получивший звание генерал-архитектора; тогда же были изданы правила о возведении в городах построек, а наблюдение за выполнением правил было возложено в С.-Петербурге и Москве на полицеймейстерские канцелярии; главное наблюдение за постройками в С.-Петербурге принадлежало Меньшикову. Строение портов, гаваней и принадлежащих к ним зданий было поручено адмиралтейств-коллегии. При Петре была учреждена и "канцелярия строений", получившая впоследствии значение центрального установления по делам С. полиции. Преобразованная затем в "комиссию о строении", канцелярия была зачислена в ведение кабинета и должна была составить планы для всех строений Петербурга, казенных и частных, с принятием во внимание опасности от огня. По учреждению о губерниях, строения казенные и общественные ведались казенными палатами. При Александре I дела С. полиции были возложены на министерство полиции, а в 1813 г. переданы в министерство внутренних дел по департаменту государственного хозяйства и публичных зданий; при министерстве был учрежден С. комитет с подчиненными ему С. экспедициями в городах. В 1832 г. С. часть гражданского ведомства была передана из ведения министерства внутренних дел в главное управление путей сообщения, которое получило название главного управления путей сообщения и публичных зданий. Взамен С. экспедиций при губернских управлениях были учреждены в губерниях губернские и уездные С. комиссии для ближайшего заведования распорядительной и хозяйственной частью гражданских сооружений, зависящих от губернского правления, безразлично, производятся ли постройки от казны, или на счет земских повинностей, или из сумм приказов общественного призрения, или из городских доходов, или из частных пожертвований на пользу казны или общества. С. комиссии не были учреждены в СПб. и Московской губерниях, где существовали особые С. установления; в некоторых губернских и портовых городах (Одессе, Таганроге, Керчи) были оставлены, кроме того, С. комитеты, заведовавшие исключительно отдельными порученными им зданиями. В каждом округе путей сообщения было учреждено техническое отделение для рассмотрения проектов и смет, осмотра зданий и освидетельствования произведенных построек. В 1865 г. заведование гражданскою строительною частью было передано из главного управления путей сообщения и публичных зданий в министерство внутренних дел; С. комиссии были упразднены и вместо них учреждены при губернских и областных правлениях С. отделения. С. отделением управляет губернский инженер, состоящий членом общего присутствия губернского правления наравне с советниками; помощником его состоит губернский архитектор; при отделении полагаются младшие инженер и архитектор и некоторое число дополнительных техников. На обязанности С. отделения лежит составление и рассмотрение проектов, смет и кондиций, производство работ, а также освидетельствование и поверка отчетов по ним. На С. отделение перешли, за некоторыми изъятиями, обязанности, лежавшие на С. комиссиях. Из С. отделения вносятся в общее присутствие дела, которые касаются не одной искусственной, но вместе и хозяйственной части. Для рассмотрения технических вопросов, в разрешении которых встретится затруднение, составляется особое присутствие из наличных техников С. отделения, в которое по усмотрению губернатора могут быть приглашаемы и находящиеся в городе посторонние техники. Здания и всякого рода сооружения, устраиваемые и содержимые на суммы общественных — сословий, городов, губернских и земских сборов, а также капиталов приказов общественного призрения, — подчиняются С. отделениям только в техническо-полицейском отношении, на одинаковых началах с частными постройками. Для заведования технической частью разных гражданских сооружений в губерниях при министерстве внутренних дел учрежден особый техническо-строительный комитет. В случаях, представляющих особые технические затруднения, министр может разрешить приглашение в комитет как посторонних известных архитекторов, так и других лиц, специально знакомых с потребностями того или другого рода сооружений, а равно передачу проектов и планов на заключение министерства путей сообщения или Академии художеств, смотря по роду сооружений. Особые правила о С. части действуют в Иркутском и Приамурском генерал-губернаторствах, а также в губерниях Тобольской и Томской. С изданием городового положения 1870 г. городским думам было предоставлено право издавать обязательные постановления по С. части. Городские управы выдают разрешения на постройки и наблюдают за правильным их исполнением. В 1879 г. предоставлено земским собраниям право издания обязательных постановлений о постройках в селениях. До издания таких местных постановлений городскими думами и земскими собраниями действуют "временные правила по С. части" в городах (изданы мин-вом внутр. дел в 1871 г.), в С.-Петербурге и Москве (изд. в 1875 г.) и в селениях (изд. в 1879 г.). Ныне действующий "Свод учреждений и уставов строительных" (изд. 1857 г. с продолжением 1893 г.) состоит из следующих разделов: учреждение для управления С. частью, устав о зданиях казенных, устав о зданиях церковных и иных молитвенных, устав о зданиях общественных, положения об устройстве улиц, площадей, мостов и тротуаров в городах, правила о частных зданиях в городах, о строении в селениях. Казенные здания подлежат ведению С. отделений, но с целым рядом исключений; они строятся по утвержденным образцовым чертежам; при более или менее значительных постройках составляются особые временные комитеты, самая же постройка производится или подрядным способом с торгов, или хозяйственным образом, или смешанным — отчасти подрядным и отчасти хозяйственным способом; при производстве казенных построек установлено свидетельство работ срочное, внезапное и окончательное; для производства работ существует "урочное положение". Особые правила установлены для постройки тюрем и карантинных зданий. Церкви православные строятся с разршения, кроме С. отделения, также и епархиального начальства, а в известных случаях — и Св. Синода. При построении или поправке церквей в столицах, а также церквей древних, т. е. построенных не позже начала X VIII в., или замечательных по зодчеству или историческим воспоминаниям планы и фасады представляются на утверждение Синода, а в некоторых случаях — и на высочайшее благоусмотрение. Постройка домовых церквей разрешается епархиальными архиереями, а в столицах — с высочайшего соизволения. При построении христианских церквей иностранных исповеданий требуется предварительное разрешение департамента духовных дел иностранных исповеданий. Еврейские синагоги и молитвенные школы вновь учреждаются лишь с разрешения губернского начальства, причем число школ должно находиться в установленном соотношении к числу жителей. Построение новых мечетей допускается по представлениям от приходов магометанскому духовному начальству с утверждения губернского начальства. В гор. С.-Петербурге фасады церквей и молитвенных домов разных исповеданий должны быть представляемы на благоусмотрение государя императора. Особые правила существуют для постройки общественных зданий — гостиных дворов, городских амбаров, погашений для ночных сторожей, построек для военного караула, а также заведений приказов общественного призрения, больниц, богаделен, сиротских домов и т. д.; в СПб. фасады зданий и сооружений, имеющих общественное значение, представляются на благоусмотрение государя. Все частные постройки в городах должны быть согласованы с утвержденным планом города. До последнего времени фасады частных построек в С.-Петербурге, выходящие на все почти главные улицы, требовали утверждения высочайшей властью; теперь такое утверждение требуется лишь для части Невского проспекта, для Большой Морской улицы и для части набережной р. Невы. Всякого рода здания, предназначаемые для пользования публики, допускаются к устройству лишь по утверждении проектов их (планов, фасадов и разрезов) губернским С. начальством, а в некоторых случаях — техническо-строительным комитетом министерства внутренних дел. Там, где городовое положение не введено в действие, утверждение планов и фасадов частным зданиям и вообще разрешение на перестройки принадлежит генерал-губернаторам, а где их нет — С. отделениям губернских правлений; лишь постройка в уездных городах деревянных домов по нормальным чертежам, а также мелочные поправки в существующих домах разрешаются городовыми архитекторами, а если их нет — полицейскими управлениями. Общие правила С. устава о постройке частных домов весьма немногочисленны: предписываются лишь некоторые предосторожности на случай пожаров; требуется выполнять существующие для архитекторов правила просушки новых стен, сроки штукатурки и т.д., при устроении балконов и террас решетки делать железные или чугунные; для С.-Петербурга установлены правила относительно высоты зданий; существуют также правила о деревянных постройках в городах и друг. Главнейшие правила С. полиции в городах содержатся в обязательных постановлениях городских дум. В С.-Петербург такие обязательные постановления по С. части были изданы в 1882 г., обязательное постановление по устройству и содержанию театров, цирков и зал для общественных собраний — в 1886 г., об устройстве общественных бань — в 1879 г., правила устройства простых ретирадных мест, ватерклозетов, выгребов, сточных труб и хранилищ для домашних отбросов — в 1889 г. В Москве обязательные постановления по С. части изданы городской думой в 1889 г. (дополн. в 1892 г.). На устройство в городах фабрик и заводов испрашивается разршение на основании правил устава о промышленности. Ветхие постройки в городах свидетельствуются местной полицией, которая понуждает восстановлять опасные строения, угрожающие падением. Городскому общественному управлению и полиции предоставляется независимо от возбуждения судебного преследования за такие упущения по содержанию недвижимого имущества, которые угрожают народному здравию или общественной безопасности, безотлагательно принимать на счет владельца, не ожидая судебного приговора о его виновности, необходимые меры к устранению обнаруженного упущения, если сам владелец не исправит его к назначенному сроку. Это правило не распространяется на такие нарушения С. устава, которые влекут за собою сломку, перенос или исправление зданий: к таким действиям администрация приступает лишь во исполнение судебного приговора, вошедшего в окончательную законную силу, а до воспоследования приговора принимает лишь предохранительные меры, необходимые для ограждения общественной безопасности и народного здравия. Суммы, затраченные на принятие вышеуказанных мер, взыскиваются судебным порядком, причем они подлежат возмещению преимущественно перед всеми прочими долгами владельца наравне с казенными недоимками. Немногочисленны и имеющиеся в С. уставе правила о строении в селениях; в дополнение к ним издаются земскими собраниями особые местные постановления; где их нет, там действуют временные правила 1879 г. Наконец, существуют особые правила о постройке станционных домов и временные правила по С. части для купальных мест прибрежья Рижского залива в Лифляндской губ., утвержденные министром внутр. дел по предварительному соглашению с министром земледелия и госуд. имуществ. Ср. v. Ronne, "Baupolizei des Preussischen Staates" (2 изд., 1872); Baltz, "Preussisches Baupolizeirecht (1897); v. Schmieder, "Württemb. Bauordnung" (1896); Guillaume. "Traité pratique de voirie urbaine" (1876/); J. Simon, "English Sanitary institutions in their development and political and social relations" (2 изд., 1897).